Exploateringsavtal samt genomförandeavtal och markanvisning
Exploateringsavtal är ett civilrättsligt avtal om exploatering av mark som förekommer i många olika exploateringssituationer. En kommun kräver ofta ett exploateringsavtal som villkor för detaljplaneläggning och exploatering av ett markområde. Från och med den 1 januari 2015 innehåller plan- och bygglagen (PBL) en definition av ”exploateringsavtal: ett avtal om genomförande av en detaljplan mellan en kommun och en byggherre eller en fastighetsägare avseende mark som inte ägs av kommunen, dock inte avtal mellan en kommun och staten om utbyggnad av statlig transportinfrastruktur”. Medan planläggning reglerats i plan- och bygglagen så har det tidigare inte funnits någon särskild lagreglering angående exploateringsavtal.
Avtalslagen, kommunallagen, plan- och bygglagen m.fl. lagar innehåller bestämmelser som har betydelse vid utarbetandet av exploateringsavtal. Det är t.ex. inte tillåtet att i förväg avtala om innehållet i en detaljplan. En kommun kan inte heller ta ut exploateringsavgifter utöver taxeenlig planavgift eller på annat sätt ta betalt för byggrätter. I fråga om gemensamma anläggningar för exploateringsområdets behov kan en exploatörs åtagande dock vara omfattande.
Från och med den 1 januari 2015 innehåller plan- och bygglagen även bestämmelser som reglerar innehållet i exploateringsavtal (6 kap. 40-42 §§ PBL). I dessa bestämmelser anges att ett exploateringsavtal får avse åtagande för en byggherre eller en fastighetsägare att vidta eller finansiera åtgärder för anläggande av gator, vägar och andra allmänna platser och av anläggningar för vattenförsörjning och avlopp samt andra åtgärder. Sådana åtgärder ska vara nödvändiga för att detaljplanen ska kunna genomföras och stå i rimligt förhållande till byggherrens eller fastighetsägarens nytta av planen.
Något som inte alls har reglerats tidigare är att ett exploateringsavtal inte får avse ersättning för åtgärder som har vidtagits före avtalets ingående i andra fall än när detaljplanen avser ett steg i en etappvis utbyggnad.
Vidare föreligger från och med den 1 januari 2015 en skyldighet för en kommun som avser att ingå exploateringsavtal att i riktlinjer ange utgångspunkter och mål för sådana avtal. Av dessa riktlinjer ska framgå grundläggande principer för fördelning av kostnader och intäkter för genomförandet av detaljplaner och andra förhållanden som har betydelse för bedömningen av konsekvenserna av att ingå exploateringsavtal. Under arbetet med att fram en detaljplan ska därtill berörda parter informeras om kommunens avsikt att ingå exploateringsavtal, dessa avtals huvudsakliga innehåll och konsekvenserna av att planen helt eller delvis genomförs med stöd av ett eller flera sådana avtal.
Samtidigt infördes en ny lag (2014:899) om riktlinjer för kommunala markanvisning i kraft. Enligt den lagen ska en kommun även anta riktlinjer för markanvisning.
De nya bestämmelserna gäller inte för exploateringsavtal som avser ett ärende om detaljplan som påbörjats före den 1 januari 2015.
Advokatfirman har långvarig erfarenhet av att delta i förhandlingar inför en exploatering samt att upprätta och granska exploateringsavtal och genomförandeavtal åt både kommuner och exploatörer.
